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“Accorciare il mutuo e pagare meno interessi” Il cortometraggio

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Da un diplomato geometra con studi in materie economiche, che mastica di costruzione immobili dall’età di 8 anni, in quanto figlio di un carpentiere edile che ha costruito le strutture portanti di case, palazzi e alberghi, non ci si poteva aspettare che un approfondimento sui mutui. Nel caso specifico sulla surroga del mutuo.

La locandina

Infatti, i dieci anni della Legge 40/2007 hanno “sbloccato” nel nostro Paese il mercato della portabilità del mutuo per i cittadini mutuatari (la surroga era prevista già dal nostro Codice Civile all’art.1202).

E’ una delle cosidette “lenzuolate di liberalizzazioni” messe in atto dall’allora Ministro alle Attività produttive Pierluigi Bersani, che ha dato la possibilità di surrogare il proprio mutuo senza affrontarne i costi (notaio, perizia immobiliare, etc.) trasformando i sottoscrittori di mutuo in una sorta di “speculatori” finanziari alla ricerca di un guadagno economico.

Ma non tutti i potenziali beneficiari, hanno approfittato di tale opportunità.

Infatti alcuni lettori del mio blog Economiafamiliare.it mi dicono che, per pigrizia, per mancanza di tempo e/o voglia di “darsi da fare”, hanno perso denaro, nel decennio che ha visto i tassi d’interesse scendere, forse come non mai!

Stiamo parlando della riduzione della durata del mutuo, del pagamento di meno “quota” interessi, anche grazie al ricalcolo sul debito residuo che, nel frattempo, è visibilmente diminuito.

Allora, anche per quest’ultimi ho voluto “celebrare” il decennale della legge 40/2007 raccontando in un cortometraggio (unico in Italia ad averlo fatto) la storia che mi ha riferito un lettore del mio blog, per il quale ho usato il nome di fantasia Alfonso, (come pure di fantasia e il nome di Chiara l’addetta dell’ufficio mutui e della Banca Italiana Mutui, che non esiste.

Clicca qui per vedere il cortometraggio: “Accorciare il mutuo e pagare meno interessi”

In questo caso specifico le tempistiche bancarie, previste dalla suddetta legge sono state rispettate.

E’ andata per le lunghe solo la parte preliminare (da qui il riferimento al darsi da fare) che non ha comunque scoraggiato Alfonso.

Mi auguro quindi che, la storia di Alfonso alle prese con la seconda surroga del suo mutuo, sia utile, che spinga tutti a condividerla con altre persone interessate, affinchè possano essere stimolate a darsi da fare per averne un guadagno economico. I dialoghi e la narrazione sono stati molto semplificati, proprio per dimostrare la facilità di accesso alla surroga del mutuo.

Le parole chiave del cortometraggio sono:

Storia, Condivisione, Facilità, Emozione, Visibilità, Informazione

Buona Visione!

Alessandro Gaetani

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Debito pubblico e Ricchezza privata

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L’Italia è un Paese ricco in uno Stato povero” (citazione).

Probabile che, chi ha detto questa frase, si riferisse non tanto all’enorme debito pubblico, arrivato a oltre 2.250,40 miliardi (gennaio 2017), ma al fatto che la ricchezza privata delle famiglie italiane è superiore allo stesso debito pubblico.

Quest’ultimo è così definito su Wikipedia: “il debito dello Stato nei confronti di altri soggetti economici nazionali o esteri quali individui, imprese, banche o stati esteri, che hanno sottoscritto un credito allo Stato nell’acquisizione di obbligazioni o titoli di stato (in Italia BOT, BTP, CCT, CTZ e altri) destinati a coprire il fabbisogno di cassa statale, nonché l’eventuale deficit pubblico nel bilancio dello Stato”.

Secondo la Banca d’Italia, dato il rapporto tra la ricchezza netta (somma delle attività reali e finanziarie al netto dei debiti – alla fine del 2014 la ricchezza netta delle famiglie italiane era in media di 218.000 euro) e il reddito lordo disponibile delle famiglie, il nostro Paese è tra i più ricchi del mondo. Questo perché, rispetto ad altri Paesi le famiglie italiane sono poco indebitate (alla fine del 2014 era indebitato il 23 per cento delle famiglie italiane per un ammontare medio di poco più di 44.000 euro) e hanno ricchezza derivante da voci di economia reale (case, terreni, etc.).

Basti pensare che l’Agenzia del Territorio evidenzia che, solo il patrimonio immobiliare privato, vale oltre 6 trilioni di euro. Più del triplo del debito pubblico.

Detto patrimonio oltre ad avere questo valore nominale è anche uno strumento di garanzia per l’accesso al credito. In parole povere, un finanziatore davanti alla possibilità di ipotecare l’immobile, a fronte di una perizia terza, concede somme di denaro, a testimonianza del fatto che l’immobile è leva principale per qualunque attività economica (creazione di reddito, imprese, posti di lavoro, etc.).

Paese ricco in uno Stato povero, per quanto tempo potrà restare in questa condizione?

Alessandro Gaetani

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Non si eredita solo la casa!

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Diverse ricerche socio economiche ci dicono che nel nostro Paese i trasferimenti intergenerazionali costituiscono una parte importante della ricchezza netta delle famiglie.

Ciò è naturale in un Paese dove i trasferimenti di ricchezza (case, terreni, valori, etc.) diventano eredità perché avvengono al decesso del “trasferente” (Qui trovi un’indagine approfondita: Una repubblica fondata sulle rendite. Come sono cambiati il lavoro e la ricchezza degli italiani.

Per esempio è esperienza comune di molti italiani ereditare la casa dai propri genitori o da altri familiari (fenomeno questo, sempre più spostato in là con gli anni, per via dell’aumento della longevità). La casa infatti, avendo un suo valore commerciale, è parte importante dei beni materiali interessati dalla trasmissione intergenerazionale di redditi/valori economici.

Un recente lavoro, pubblicato nella Collana “Temi di discussione” della Banca d’Italia, curato da Anna Laura Mancini (Banca d’Italia), Chiara Monfardini (Università di Bologna) e Silvia Pasqua (Università di Torino) si è occupato della trasmissione intergenerazionale delle consuetudini alla lettura, da parte dei genitori ai propri figli, una propensione di particolare rilevanza per lo sviluppo cognitivo dei bambini.

Leggere è uguale per tutti
Leggere è uguale per tutti

Il Quaderno di ricerca, pubblicato in inglese è scaricabile gratuitamente dal sito della Banca d’Italia, si basa su dati campionari raccolti per l’Italia dall’Istat (2002 – 2008) nell’Indagine Uso del Tempo (http://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/econo/temidi/td14/td958_14/td958)

I risultati empirici confermano la rilevanza del canale imitativo nella promozione di comportamenti virtuosi nei bambini.

In dettaglio, ci dicono gli autori dello Studio, i bambini che osservano leggere uno dei loro genitori intraprendono anch’essi un’attività di lettura con una probabilità significativamente più elevata.

Tale risultato, in linea con altri Paesi, esemplifica l’importanza che lo stimolo alle attività culturali ed educative degli adulti può avere per le ricadute positive sulle generazioni successive.

Cultura = Capitale
Cultura = Capitale

Aggiungo che hanno ricadute anche di tipo economico/reddituali giacché rientranti nei trasferimenti di istruzione, abilità e altre opportunità di reddito, da qui la differenza in termini di reddito nell’arco della vita tra coloro che ricevono trasferimenti e coloro che non li ricevono è pari al 25%, mentre con l’aggiunta dei trasferimenti monetari tale divario raggiunge il 40% in termini di risorse complessive (reddito e trasferimenti).

Alessandro Gaetani

Puoi approfondire con i seguenti libri:

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Famiglie disagiate: edilizia pubblica insufficiente

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Tutto il territorio nazionale, “a macchia di leopardo”, è interessato dal fenomeno dell’edilizia pubblica insufficiente.

Infatti, in un recente rapporto, pubblicato congiuntamente da Nomisma e Federcasa, si può leggere dell’esistenza di un disagio economico, al di fuori dell’edilizia residenziale pubblica, che nel 2014 (anno analizzato dalla ricerca) ha coinvolto 1,7 milioni di nuclei familiari in affitto.

Si legge nel rapporto: “…si tratta di famiglie che, versando in una condizione di disagio abitativo, corrono un concreto rischio di scivolamento verso forme di morosità e di possibile marginalizzazione sociale.”
Si tratta perlopiù di cittadini italiani (circa il 65%) distribuiti, certamente in maggior numero nelle grandi città, ma sempre più diffusi anche nei centri minori.
Solo un terzo di chi versa in una situazione problematica è salvaguardato da un alloggio pubblico (700.000 nuclei familiari pari a 1/3 del totale).

Ecco alcuni dati salienti.
Gli aventi diritto all’alloggio di edilizia residenziale pubblica sono nella maggior parte dei casi italiani (88,3%), il più delle volte si tratta di persone sole o nuclei di due componenti. L’incidenza maggiore è in età avanzata (il 28% supera i 75 anni, il 19,6 è compreso tra i 65 e i 75 anni) con un reddito molto basso (il 44,4% ha un reddito annuale inferiore ai 10.000 euro). Il 49% vive in un alloggio residenziale pubblico da oltre 20 anni, il 28% da oltre 30 anni.
Dalle aziende per la casa che hanno risposto all’indagine suddetta, si evidenzia inoltre che, la maggior parte delle domande inevase riguarda nuclei stranieri, nuclei pluri-componente e nuclei non anziani.

Su questo, evidentemente, pesa anche quel 14% di alloggi esistenti ma che non sono assegnati perché sfitti (banalmente perché bisognosi di investimenti per ristrutturarli) o perché occupati abusivamente.

Per approfondire sul tema famiglie e disagio abitativo, segnalo le seguenti letture:

Alessandro Gaetani

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Risparmi domestici

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Lampadina
In economia si sostiene che il risparmio è dato dalla formula: Entrate-Uscite.

Allora, vale la pena abbattere il più possibile le uscite, al fine di avere più risparmio disponibile per le esigenze economiche-familiari, e, per incrementarlo all’interno di una corretta pianificazione economica della famiglia.

Di seguito riporto dieci semplici regole da seguire, legate al risparmio energetico familiare, al fine di avere un effetto positivo sui nostri consumi domestici, che tanto incidono nella spesa mensile della famiglia media italiana, soprattutto nei mesi invernali.

Come Risparmiare Energia Elettrica: 101 Consigli Pratici per Tutti i Giorni per Ridurre i Consumi in Casa e Risparmiare sulle Bollette

1. Spegnete completamente gli apparecchi quando non li utilizzate;

2. Ricordatevi di non lasciare gli apparecchi in standby, di notte e in generale quando non siete in casa;

3. Chiudete le tende all’imbrunire in modo che il calore rimanga all’interno e lasciatele aperte quando entra la luce del sole. Tenete chiuse le porte e le finestre quando il riscaldamento è acceso. Quando fa freddo, l’aria proveniente dall’esterno può influire in modo considerevole sui consumi;

4. Abbassare il termostato, in particolare nelle ore notturne. Ridurre la temperatura della stanza di 1°C può farvi risparmiare fino al 10% sulla bolletta dell’elettricità;

5. Programmate il termostato a una temperatura più bassa che risulti comunque confortevole. Ricordate, inoltre, che i termostati possono essere impostati a una temperatura inferiore quando in casa o in una stanza non sono presenti persone;

6. Indossare indumenti caldi e a strati per stare in casa quando fa freddo. Alcuni nuovi tessuti sono ideali per l’isolamento termico;

7. Ricordate che il sistema di riscaldamento a zone è efficiente perché riscalda solo quelle aree della vostra casa nelle quali sono presenti delle persone;

8. Se possibile migliorate la qualità dell’isolamento della vostra casa, in particolare il sottotetto e tutti i muri esterni;

9. In caso di uso di apparecchi di riscaldamento mobili tenetelo in prossimità dell’area in cui vi trovate, per consentire al termostato di rilevare precisamente la temperatura;

10. Tenete chiuse le porte delle stanze che non vengono utilizzate per evitare inutili dispersioni di calore.

Aggiungo che è bene “investire” del denaro, per l’acquisto delle lampade a risparmio energetico e/o a led, in sostituzione di tutte quelle presenti in casa, soprattutto quelle di tipo a incandescenza.

Sono solo alcune semplici regole da usare e far usare a tutti i membri della famiglia, perché ricordate che, la differenza la fa non quanto si guadagna ma quanto ci rimane in tasca al netto dei consumi.

Alessandro Gaetani

Per saperne di più consiglio la lettura dei seguenti libri:

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E’ arrivata la stagione delle tasse statali e locali

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E se l’estate alle porte si spera sia calda così da amarla, la stagione delle tasse statali e locali in arrivo sarà lunga, complicata e odiosa ai più. Ci vengono incontro le guide del Corriere della Sera, utili per affrontare le due delle imposte meno amate da noi italiani (probabilmente perchè riguardano la tanto amata casa)

I due balzelli si chiamano IMU (Imposta municipale sugli immobili) e TASI (Tassa sui servizi indivisibili dei comuni), e andranno versati entro il 16 giugno.

Tasse e Casa

E queste sono le due guide che ci accompagnano per mano in modo da pagare il giusto e non incorrere in errori di calcolo, acquistabili in versione cartacea e ebook:

Alessandro Gaetani

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Confedilizia: tasse casa + 171%

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Le nuove tasse sulla casa: Dall’Imu alla Tasi: così cambiano le imposte comunali Le novità per chi compra o ristruttura un immobile

E’ stato recentemente pubblicato un dossier di Confedilizia dedicato all’immobiliare italiano.

La Confederazione Italiana Proprietà Edilizia (www.confedilizia.it) si legge sul sito, è un’Associazione di secondo grado ricostituita nel 1945 da tutte le Associazioni territoriali dei proprietari di casa, diretta erede – caduto l’ordinamento corporativo – della Federazione Associazioni dei proprietari di casa, costituita fra organizzazioni con primi nuclei associativi sorti nel 1883. La Confedilizia è articolata sull’intero territorio nazionale in oltre 200 sedi.

Alla Confedilizia aderiscono proprietari (anche della sola casa di abitazione), condominii, condòmini singoli e investitori istituzionali quali compagnie di assicurazione, banche, casse pensioni, istituti previdenziali e società immobiliari di rilevanza nazionale.

Improntato sul carico del fisco sulla casa, nel dossier si dichiara che le tasse locali sugli immobili hanno visto un notevole aumento dal 2011 al 2014 (dai 9,2 miliardi ai 25 miliardi).

“Ad aumentare vertiginosamente………è stata una specifica componente della tassazione sugli immobili, quella di natura patrimoniale. Quella……che colpisce gli immobili al di là di qualsiasi reddito”.



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Questi i dati principali elencati nello studio dell’Associazione:

  • Nel 2014, il gettito di IMU e TASI è stato di circa venticinque miliardi di euro;
  • fino al 2011 il gettito dell’ICI era stato di circa 9 miliardi di euro;
    le imposte locali sugli immobili si sono quasi triplicate rispetto al 2011;
  • fra il 2012 e il 2014 proprietà immobiliare ha versato complessivamente circa 69 miliardi di euro di imposte di natura patrimoniale;
  • dal 2012 i proprietari versano ai comuni 15/16 miliardi di euro in più ogni anno;
  • il carico fiscale sugli immobili del 2014, dato da IMU e Tasi è stato di oltre 1 miliardo superiore rispetto a quello dell’IMU 2012.

Il dossier, oltre alla pubblicazione delle tabelle di raffronto tassazione locale 2011-2014, con specifico caso concreto del calcolo del peso fiscale per l’affitto di un immobile non abitativo, termina con la dichiarazione confederale che “è dal fisco che bisogna ripartire per dare vita a una grande “operazione fiducia” per il settore immobiliare”.

Alessandro Gaetani

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La prima Casa e le Tasse locali

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Le nuove tasse sulla casa: Dall’Imu alla Tasi: così cambiano le imposte comunali Le novità per chi compra o ristruttura un immobile

Le tasse sulla casa che si abita (la cosiddetta prima Casa) sono sempre mal digerite dagli Italiani.

Peggio, se si è continuamente bombardati dai media con gli acronimi che, negli ultimi anni si sono succeduti (IUC, IMU, TASI, TARI, etc.) e che generano non poca confusione tra proprietari di casa (Fonte Eurostat: la percentuale di famiglie proprietarie dell’abitazione principale in Italia nel 2013, era pari al 73%, quasi 7 punti percentuali in più rispetto alla media dell’area dell’euro).

1^ Casa
1^ Casa

Un recente lavoro realizzato per Banca d’Italia (www.bancaditalia.it – serie Questioni di Economia e Finanza), da Giovanna Messina e Marco Savegnago, si è concentrato proprio sull’evoluzione della fiscalità immobiliare nel nostro Paese. Vediamone in sintesi i dati salienti.

Il prelievo immobiliare è stato analizzato nel suo duplice ruolo di fonte privilegiata di finanziamento degli enti locali, e di strumento utile a tassare il patrimonio familiare.

I due ricercatori, utilizzando dati aggregati e informazioni di microeconomia, hanno evidenziato una significativa riduzione della componente legata alla proprietà dell’abitazione fra il 2012 e il 2014, nell’ordine di un quinto dell’imposta pagata nel 2012 (ricordiamo che l’introduzione dell’IMU, proprio nel 2012, ha portato il gettito delle imposte ricorrenti* sulla casa in linea con la media europea), e considerando i tributi destinati al servizio dei rifiuti, l’onere fiscale complessivo è rimasto sostanzialmente invariato.

Tuttavia si evidenzia una maggiore incidenza del prelievo sulle famiglie a basso reddito, a causa del minore impatto delle detrazioni.

Il paper si conclude con alcuni suggerimenti dei due autori, circa l’aumento della visibilità (rendere visibili le scelte di tassazione degli amministratori locali agli occhi dei contribuenti/elettori) e l’equità del prelievo (il completamento della riforma del catasto, offrirà uno strumento per accrescere, a parità di gettito, l’equità del prelievo sull’abitazione di residenza).

Alessandro Gaetani

*le imposte ricorrenti sono i prelievi effettuati annualmente sugli immobili, a differenza di quelli che si manifestano all’atto del trasferimento o in occasione di eventi straordinari.

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Risorse gratuite

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Per le province del Verbano Cusio Ossola – Novara – Varese – Milano:

Per informazioni/organizzazione di incontri in Associazioni, Biblioteche, Università della Terza Età, Enti Locali e Aziende, scrivetemi a info@economiafamiliare.it

Novità 2017

La copertina

Scarica gratis il Mini EBook di Economia familiare (in formato pdf) edizione 06/17

 

La penna di Economiafamiliare.it
La penna omaggio di Economiafamiliare.it

La lezione su alcuni strumenti finanziari destinati agli anziani/pensionati:

http://www.slideshare.net/gaetal/educazione-finanziaria-per-la-terza-et

La lezione sulla figura del Promotore Finanziario:

http://www.slideshare.net/gaetal/educazione-finanziaria-per-le-famiglie

La lezione sulla figura dell’Intermediario di assicurazioni:

http://www.slideshare.net/gaetal/educazione-finanziaria-per-le-famiglie-intermediario-di-assicurazioni

La lezione sui Fondi comuni di investimento:

http://www.slideshare.net/gaetal/educazione-finanziaria-per-le-famiglie-i-fondi-comuni-di-investimento-16452929

La lezione sulle polizze di difesa dalla Non Autosufficienza:
http://www.slideshare.net/gaetal/educazione-finanziaria-per-le-famiglie-le-assicurazioni-long-term-care

La lezione su come attrezzarsi per i rapporti economici quotidiani:
http://www.slideshare.net/gaetal/educazione-finanziaria-per-le-famiglie-attrezzarsi-per-i-rapporti-economici-quotidiani

La lezione sulla compravendita della casa:
http://www.slideshare.net/gaetal/educazione-finanziaria-per-le-famiglie-casa-dolce-casa

Le lezioni sul lavoro, imprese, formazione ed orientamento scolastico/professionale

Puoi approfondire gli argomenti trattati nelle lezioni con i libri acquistabili su:

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Il Rent to Buy al MeCa Milano 2012

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Palazzo Giureconsulti MilanoOttimo il riscontro di pubblico della manifestazione milanese MeCa Milano (Palazzo Giureconsulti, 27, 28 e 29 Ottobre 2012) giunta alla seconda edizione.

Infatti la Fimaa (Associazione di agenti immobiliari di Milano Monza & Brianza), tra gli organizzatori, rileva che ci sono stati circa 3.800 accessi.

Nell’ultima giornata, alla quale ho partecipato si è parlato di soluzioni alternative al tradizionale acquisto della casa, dalla nuda proprietà alla permuta e alla novità più recente per il mercato immobiliare italiano, il Rent to Buy.

E’ un programma che consente di entrare nella casa scelta prima in affitto (Rent) e poi in piena proprietà (Buy).

In pratica si paga subito un acconto e si completa l’acquisto dopo il periodo massimo di anni prefissato, a un prezzo bloccato pattuito oggi.

La somma che viene versata ogni mese è destinata all’affitto solo per il 50%. Per il resto serve da acconto sul prezzo totale.

Il Rent to Buy è ideale per chi non ha la liquidità iniziale sufficiente per concludere l’acquisto o per accendere il mutuo.

Con la rata mensile l’acquirente inizia a pagare la casa e si crea uno storico creditizio utile per ottenere il finanziamento bancario dopo il periodo massimo di anni prefissato (acquistando così una maggior affidabilità bancaria) .

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Esempio di Rent to Buy per un appartamento in vendita a 150.000,00 euro:

9.000 euro, acconto iniziale

750 euro, versamento mensile (di cui 375,00 di affitto più 375,00 di acconto)

22.500 euro (somma accantonata dopo tre anni)

127.500 euro (importo da saldare al rogito (pari all’85%)

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È anche valido come sistema d’acquisto per chi deve prima vendere l’usato. In tal caso infatti l’acquirente entra subito nella nuova casa e ha tutto il tempo per “vendere bene” l’usato, prima di intestarsi il nuovo immobile come prima casa (per non perdere le agevolazioni fiscali).

È’ importante per l’acquirente la veloce trascrizione del preliminare, per non perdere la somma anticipata in caso di fallimento del costruttore. Anche quest’ultimo ha vantaggi bancari perché può dimostrare alla propria banca che ha già trovato un acquirente.

Il Rent to Buy permette ad ogni costruttore venditore di modularlo al meglio, per esempio al MeCa è stata presentata questa formula: contratto di affitto 4+4, opzione d’acquisto al posto del preliminare con prezzo già stabilito da fare nei primi 4 anni di affitto, deposito cauzionale (che viene restituito all’esercizio dell’opzione d’acquisto).

Come al solito è importante affidarsi a notai e soprattutto ai consulenti finanziari per la verifica che ci sia la possibilità di accendere un mutuo.

Alessandro Gaetani

Per approfondire vi consiglio la lettura del seguente libro, in lingua inglese:

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