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“Accorciare il mutuo e pagare meno interessi” Il cortometraggio

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Da un diplomato geometra con studi in materie economiche, che mastica di costruzione immobili dall’età di 8 anni, in quanto figlio di un carpentiere edile che ha costruito le strutture portanti di case, palazzi e alberghi, non ci si poteva aspettare che un approfondimento sui mutui. Nel caso specifico sulla surroga del mutuo.

La locandina

Infatti, i dieci anni della Legge 40/2007 hanno “sbloccato” nel nostro Paese il mercato della portabilità del mutuo per i cittadini mutuatari (la surroga era prevista già dal nostro Codice Civile all’art.1202).

E’ una delle cosidette “lenzuolate di liberalizzazioni” messe in atto dall’allora Ministro alle Attività produttive Pierluigi Bersani, che ha dato la possibilità di surrogare il proprio mutuo senza affrontarne i costi (notaio, perizia immobiliare, etc.) trasformando i sottoscrittori di mutuo in una sorta di “speculatori” finanziari alla ricerca di un guadagno economico.

Ma non tutti i potenziali beneficiari, hanno approfittato di tale opportunità.

Infatti alcuni lettori del mio blog Economiafamiliare.it mi dicono che, per pigrizia, per mancanza di tempo e/o voglia di “darsi da fare”, hanno perso denaro, nel decennio che ha visto i tassi d’interesse scendere, forse come non mai!

Stiamo parlando della riduzione della durata del mutuo, del pagamento di meno “quota” interessi, anche grazie al ricalcolo sul debito residuo che, nel frattempo, è visibilmente diminuito.

Allora, anche per quest’ultimi ho voluto “celebrare” il decennale della legge 40/2007 raccontando in un cortometraggio (unico in Italia ad averlo fatto) la storia che mi ha riferito un lettore del mio blog, per il quale ho usato il nome di fantasia Alfonso, (come pure di fantasia e il nome di Chiara l’addetta dell’ufficio mutui e della Banca Italiana Mutui, che non esiste.

Clicca qui per vedere il cortometraggio: “Accorciare il mutuo e pagare meno interessi”

In questo caso specifico le tempistiche bancarie, previste dalla suddetta legge sono state rispettate.

E’ andata per le lunghe solo la parte preliminare (da qui il riferimento al darsi da fare) che non ha comunque scoraggiato Alfonso.

Mi auguro quindi che, la storia di Alfonso alle prese con la seconda surroga del suo mutuo, sia utile, che spinga tutti a condividerla con altre persone interessate, affinchè possano essere stimolate a darsi da fare per averne un guadagno economico. I dialoghi e la narrazione sono stati molto semplificati, proprio per dimostrare la facilità di accesso alla surroga del mutuo.

Le parole chiave del cortometraggio sono:

Storia, Condivisione, Facilità, Emozione, Visibilità, Informazione

Buona Visione!

Alessandro Gaetani

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Alfonso: il surrogatore seriale di mutui

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www.mutuionline.it

MUTUO SENZA SEGRETI: Tutti i segreti per risparmiare sul tuo MUTUO casa – Ideale se stai per fare un MUTUO o ce l’hai già

Questo post di Educazione finanziaria racconta l’esperienza del cittadino Alfonso alle prese con la II^ surroga del mutuo (Legge n° 40 del 2 aprile 2007 – cosiddetta Legge Bersani).

Alfonso decide di recarsi alla Banca Italiana Mutui (nome di fantasia), perché stuzzicato dalla pubblicità esposta in vetrina (l’addetta ai mutui si chiama Chiara).

Giorno 1

A: Buongiorno Signorina Chiara sono passato per avere informazioni circa le vostre proposte di surroga del mutuo.

C Buongiorno a Lei Sig. Alfonso, per procedere è necessario che lei mi porti la documentazione elencata in questo foglio, appena è in possesso di tali documenti ritorni che le facciamo una proposta.

A: Perfetto la ringrazio. Ci vediamo presto. Le auguro una buona giornata!

C: Altrettanto a lei Sig. Alfonso. Buona giornata.

Giorno 2

A: Buongiorno Signorina Chiara sono passato per consegnarle la documentazione.

C Buongiorno a Lei Sig. Alfonso, molto bene (da un’occhiata veloce e leggermente infastidita dice) ah ma lei ha già surrogato una volta non me l’aveva detto l’altro giorno (i cosiddetti surrogatori seriali sono malvisti dalle banche, perché sono considerati clienti poco fedeli). Va bene le faremo sapere quando avvieremo la procedura.

A: Si grazie e comunque la legge non vieta di fare più di una surroga. A ogni modo attendo sue notizie. Buona giornata

C: Altrettanto a lei Sig. Alfonso. Buona giornata.

Alfonso in pochi giorni, ha consegnato la documentazione richiesta. Chiara gli ha subito segnalato le tempistiche un po’ lunghe della prima analisi della documentazione, ma ha pure tranquillizzato Alfonso dicendogli che le condizioni pubblicizzate sarebbero state valide fino alla fine dell’anno.

Dopo 30 giorni Alfonso riceve una telefonata da Chiara con la quale gli richiede un documento aggiuntivo catastale (prontamente fornitogli da Alfonso a mezzo mail). Un’ora dopo Alfonso riceve una mail da Chiara che lo ringrazia per il documento fornito, ma gli segnala che in procedura a suo carico risultano precedenti pregiudizievoli. Al che Alfonso un po’ confuso per l’accaduto ha prontamente risposto con una mail nella quale spiegava di non essere mai stato nella Città in cui vi erano presunte pendenze a suo carico. La risposta di Chiara via mail è stata che avrebbero richiesto un controllo più approfondito.

Passati altri 20 giorni senza ricevere segni di vita dalla Banca, Alfonso scrive una mail in cui chiede notizie circa l’esito di questo “controllo approfondito”. Dopo tre giorni riceve una mail da Chiara in cui si dice che il controllo approfondito ha avuto esito negativo e che la settimana successiva si sarebbe fatta sentire perché si poteva andare in Delibera.

Di settimane ne son passate quasi altre due e ancora nessun contatto da Chiara verso Alfonso che, spazientito dalla lungaggine che la pratica ha preso, decide di scrivere una mail richiedendo a Chiara un cortese aggiornamento sulla suddetta pratica e scopre così che è proprio il giorno dell’inizio delle ferie di Chiara (dalla lettura della mail “out of office” ricevuta – Qui Alfonso, in attesa del rientro al lavoro di Chiara, con la maglietta del surrogatore seriale che non molla, decide di andare a correre per tutte le mattine per i successivi 15 giorni).

A rientro dalle ferie, Chiara scrive una mail ad Alfonso, in cui gli comunicava una veloce verifica della pratica che, in sua assenza, era stata seguita da una sua collega. Qualche giorno dopo, Chiara comunica a Alfonso di aver dato l’incarico alla Società addetta alle perizie, avvisandolo che sarà contattato da quest’ultima per l’appuntamento con il perito.

Fatta la perizia, Alfonso rimane perplesso sulla valutazione commerciale che gli ha comunicato il perito (al sopralluogo l’anziano geometra è preciso e pignolo con macchina fotografica al seguito e metro di ordinanza). Al ricevimento della perizia, Chiara conferma ad Alfonso che gli comunicherà prossimamente, la data fissata per l’atto notarile.

E così, finalmente, dopo circa sei mesi, arriva il giorno della surroga del mutuo (Ad Alfonso, non gli sono mai piaciuti, i silenziosi e seriosi uffici dei Notai).

Scambio degli assegni tra i due referenti delle banche (l’uscente e l’entrante) lettura del contratto da parte del Notaio e via con il balletto delle firme (con le carte che girano sul tavolo in cerca dell’autografante).

Stretta di mano per tutti e via a festeggiare questo nuovo successo finanziario (Alfonso offre il pranzo ai suoi amici raccontando la lunga esperienza appena conclusa).

Obiettivi raggiunti

accorciamento del mutuo e minori interessi da pagare.

Alessandro Gaetani

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I Mutui si possono sospendere

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1^ Casa
1^ Casa

Il mutuo ideale. Guida pratica alla scelta del mutuo più conveniente. Con aggiornamento online
In tempo di crisi, come quello che stiamo vivendo ormai dal 2007, può capitare di perdere il posto di lavoro.

Pertanto ci si ritrova con una mancanza di reddito, che mette in difficoltà la famiglia nell’onorare i propri impegni finanziari.

Operativo dal 2015, entra in gioco l’accordo sottoscritto nel 2015 dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana) e le Associazioni dei Consumatori (Acu, Adiconsum, Adoc, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento difesa del Cittadino e Unione Nazionale Consumatori), che ha l’intento di ampliare le misure di sostegno alle famiglie in difficoltà attraverso la sospensione della quota capitale dei finanziamenti a medio e lungo termine.

L’accordo prevede che la clientela, in possesso dei necessari requisiti, possa richiedere la sospensione del pagamento della quota capitale delle rate di mutui e finanziamenti per gli anni dal 2015 al 2017.
Questo è il miglior ebook sui mutui
Qui, ci soffermiamo sui mutui garantiti da ipoteche, su immobili destinati ad abitazione principale.

Al fine di evitare sovrapposizioni con il Fondo di Solidarietà, attualmente in vigore, la richiesta di sospensione per questi ultimi è richiedibile solo al verificarsi del seguente evento (con riferimento ad uno dei cointestatari del mutuo entro due anni dalla data della richiesta): Sospensione dal lavoro o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno trenta giorni anche in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito (ad esempio CIG, CIGS, cd ammortizzatori sociali in deroga, nonché analoghe prestazioni di fondi di solidarietà di cui all’art.3 della Legge 28 giugno 2012 n. 92, contratti di solidarietà, altre misure di sostegno del reddito).


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I soggetti interessati, in possesso dei requisiti richiesti, possono quindi recarsi presso il proprio Istituto di Credito, per richiedere tutte le informazioni riguardanti costi, tempi e modalità operative, ricordando che non sono previsti costi e/o commissioni aggiuntive per l’istruttoria della pratica di sospensione.

Alessandro Gaetani

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Giovani coppie: cresce il ricorso al Fondo Casa

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1^ Casa
1^ Casa

Al fine di favorire l’accesso al credito da parte delle famiglie per l’acquisto e l’efficientamento energetico della casa di abitazione, la legge di Stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 48, lett. c), aveva istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze, il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa.

Grazie al Fondo, è lo Stato a offrire ai cittadini garanzie per l’accensione di mutui ipotecari per l’acquisto – ovvero per l’acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica – di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale prima casa.


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Il Fondo, aveva una dotazione finanziaria iniziale di circa 650 milioni di euro, ipotizzava l’attivazione di circa 20 miliardi di euro di nuovi finanziamenti (www.dt.tesoro.it). Esso prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari (fino a 250.000 euro) in particolare a giovani coppie, e, rappresenta un fondamentale esempio di collaborazione tra Banche e Istituzioni, a vantaggio delle famiglie che ancora scontano gli effetti della crisi ma aspirano ad acquistare l’abitazione principale. A ora hanno aderito 142 banche (rappresentando più del 70% in termini di sportelli bancari). La lista è consultabile presso il sito del Gestore Consap (Consap).

In un recente comunicato stampa dell’ABI (Associazione Bancaria Italiana) si legge che “tra febbraio e ottobre 2015 sono ammontati a 304 milioni di euro i nuovi mutui garantiti e altri 34,5 milioni in fase di erogazione, per un totale di 338,5 milioni di euro”.

Pertanto, anche il Fondo ha contribuito alla crescita del mercato dei mutui per l’acquisto di immobili, che ha avuto un’impennata, nei primi dieci mesi del 2015, del +94,3% rispetto al medesimo arco temporale del 2014.

Alessandro Gaetani

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La sospensione del mutuo 1^ casa

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La crisi che stiamo vivendo dal 2007 possiamo dividerla, in ordine di comparsa, in tre parti: finanziaria, economica e occupazionale.

Quest’ultima è quella che vede le aziende in difficoltà costrette, a far ricorso, quando possibile, agli ammortizzatori sociali (es. cassa integrazione) e nei peggiori casi a licenziare e a chiudere del tutto l’attività. Così ci si ritrova con il lavoratore in disoccupazione.

Questo significa riduzione delle entrate in famiglia e contrazione delle uscite.

Per i lavoratori italiani l’uscita più importante è il mutuo con il quale si è acquistata la casa che si abita (la cosiddetta prima casa).

1^ Casa
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Qui entra in gioco la possibilità di sospendere, per un massimo di diciotto mesi, il pagamento dell’intera rata di mutuo grazie al “Fondo solidarietà mutui prima casa” che provvede al pagamento degli oneri finanziari, pari agli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione, escluso lo spread applicato dall’Istituto di credito erogante.

La sospensione è prevista per mutui erogati di importo non superiore a 250mila euro, pagato da almeno un anno, e con l’indicatore ISEE del titolare del mutuo non superiore ai 30mila euro.

Non sono previste commissioni e/o spese di istruttoria.

Si può richiedere la sospensione al verificarsi di uno dei tre casi previsti:

Cessazione del rapporto di lavoro subordinato;

Cessazione del rapporto di lavoro di cui all’art. 409, n.3 del codice di procedura civile;

Per morte o riconoscimento di grave handicap con invalidità civile non inferiore all’80 per cento.

In presenza di mutuo cointestato, tali eventi possono riferirsi anche ad uno solo dei mutuatari.

Le richieste di accesso al beneficio della sospensione vanno presentate presso la banca erogante che trasmette il tutto alla Consap (sul sito www.consap.it è possibile approfondire l’argomento e le limitazioni alla possibilità di sospensione), quest’ultima verificati i presupposti rilascia il “nulla osta” per la sospensione del pagamento delle rate di mutuo, che a sua volta la banca comunicherà all’interessato.

Alessandro Gaetani

Puoi saperne di più sui mutui, leggendo i seguenti libri:

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Il Rent to Buy al MeCa Milano 2012

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Palazzo Giureconsulti MilanoOttimo il riscontro di pubblico della manifestazione milanese MeCa Milano (Palazzo Giureconsulti, 27, 28 e 29 Ottobre 2012) giunta alla seconda edizione.

Infatti la Fimaa (Associazione di agenti immobiliari di Milano Monza & Brianza), tra gli organizzatori, rileva che ci sono stati circa 3.800 accessi.

Nell’ultima giornata, alla quale ho partecipato si è parlato di soluzioni alternative al tradizionale acquisto della casa, dalla nuda proprietà alla permuta e alla novità più recente per il mercato immobiliare italiano, il Rent to Buy.

E’ un programma che consente di entrare nella casa scelta prima in affitto (Rent) e poi in piena proprietà (Buy).

In pratica si paga subito un acconto e si completa l’acquisto dopo il periodo massimo di anni prefissato, a un prezzo bloccato pattuito oggi.

La somma che viene versata ogni mese è destinata all’affitto solo per il 50%. Per il resto serve da acconto sul prezzo totale.

Il Rent to Buy è ideale per chi non ha la liquidità iniziale sufficiente per concludere l’acquisto o per accendere il mutuo.

Con la rata mensile l’acquirente inizia a pagare la casa e si crea uno storico creditizio utile per ottenere il finanziamento bancario dopo il periodo massimo di anni prefissato (acquistando così una maggior affidabilità bancaria) .

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Esempio di Rent to Buy per un appartamento in vendita a 150.000,00 euro:

9.000 euro, acconto iniziale

750 euro, versamento mensile (di cui 375,00 di affitto più 375,00 di acconto)

22.500 euro (somma accantonata dopo tre anni)

127.500 euro (importo da saldare al rogito (pari all’85%)

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È anche valido come sistema d’acquisto per chi deve prima vendere l’usato. In tal caso infatti l’acquirente entra subito nella nuova casa e ha tutto il tempo per “vendere bene” l’usato, prima di intestarsi il nuovo immobile come prima casa (per non perdere le agevolazioni fiscali).

È’ importante per l’acquirente la veloce trascrizione del preliminare, per non perdere la somma anticipata in caso di fallimento del costruttore. Anche quest’ultimo ha vantaggi bancari perché può dimostrare alla propria banca che ha già trovato un acquirente.

Il Rent to Buy permette ad ogni costruttore venditore di modularlo al meglio, per esempio al MeCa è stata presentata questa formula: contratto di affitto 4+4, opzione d’acquisto al posto del preliminare con prezzo già stabilito da fare nei primi 4 anni di affitto, deposito cauzionale (che viene restituito all’esercizio dell’opzione d’acquisto).

Come al solito è importante affidarsi a notai e soprattutto ai consulenti finanziari per la verifica che ci sia la possibilità di accendere un mutuo.

Alessandro Gaetani

Per approfondire vi consiglio la lettura del seguente libro, in lingua inglese:

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Le nuove guide di Banca d’Italia

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All’indirizzo di seguito indicato http://www.bancaditalia.it/media/notizie/guide trovate le nuove guide sui contratti di conto corrente e di mutuo ipotecario, aggiornate ed adeguate al contesto normativo vigente e utili per migliorare le conoscenze finanziarie su due tra i prodotti bancari e finanziari più diffusi.

Potete trovarle anche presso gli intermediari finanziari (Banche, etc.), visto che gli stessi sono tenuti a stamparle e a renderle disponibili alla clientela.

Le guide sono state redatte in lingua italiana e in lingua tedesca.

Alessandro Gaetani

 

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La surroga del mutuo per via telematica

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Innovazioni semplificative tra Stato e Cittadini.

La novità da ieri è che, l’annotazione della surroga del mutuo alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, potrà essere fatta per via telematica.

Infatti, fermo restando la possibilità di continuare a consegnare la copia cartacea dell’atto di surrogazione del mutuo, lo stesso si può trasmettere con strumenti informatici, con apposta la firma digitale del Notaio.

Questo grazie al provvedimento interdirigenziale del 26 giugno pubblicato sul sito dell’Agenzia del Territorio, emanato di concerto con il Ministero di Giustizia.

Alessandro Gaetani

Di seguito trovi l’articolo dove puoi approfondire sulla surroga del mutuo:

http://www.economiafamiliare.it/2011/01/nuovo-mutuo-o-surroga/

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