La nuda proprietà è una delle forme di compravendite immobiliari esistenti nel nostro Paese. In parole povere la piena proprietà dell’abitazione è scissa in due parti: l’usufrutto da una parte e appunto la nuda proprietà dall’altra.
Gli attori coinvolti in questa operazione immobiliare sono da un lato le persone anziane, solitamente senza eredi, che vogliono restare a vivere nella loro casa mettendosi però in tasca qualche centinaio di migliaia di euro per vivere dignitosamente fino alla fine dei propri giorni.
Dall’altro lato a comprare sono persone che non hanno fretta di monetizzare il loro investimento. L’ideale sarebbe, a mero titolo di esempio, un giovane genitore che acquista con un’ottica di lungo periodo per i propri figli.
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I dati dell’ultimo Rapporto immobiliare residenziale realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con ABI ci dicono che nel 2020, l’anno del coronavirus, il volume di compravendite del diritto di nuda proprietà per le abitazioni in Italia, è diminuito rispetto al 2019 del 13,1%.
Si rileva un andamento simile tra aree geografiche, ma al Sud la percentuale è leggermente più elevata rispetto al dato nazionale, -15,9%, mentre nelle Isole arriva a -7%. Un terzo degli scambi è concentrato nel Nord Ovest (Figura 15) dove la decrescita registrata è di quasi il 15%.
Dalla lettura dell’andamento del numero delle compravendite di nuda proprietà, (confrontate con il numero delle compravendite tradizionali dal 2004 al 2020), è evidente la crescita del volume delle stesse fino al 2006, la discesa fino al 2009, la migliore tenuta del mercato nei capoluoghi fino al 2011.
Nel 2012, come per le compravendite della piena proprietà, è evidente il crollo generalizzato della nuda proprietà senza distinzione fra capoluoghi e non capoluoghi. A partire dal 2014, la serie evidenzia un’inversione di tendenza con rialzi per entrambi i mercati, ma decisamente più accentuati per gli acquisti della piena proprietà.
Le linee di fondo del ciclo ricalcano approssimativamente quella del mercato principale, in particolare nella fase discendente, mentre la ripresa è nettamente più rallentata per il mercato della nuda proprietà e, nell’ultima rilevazione, è evidente come la nuova contrazione risulti più accentuata rispetto al mercato della piena proprietà, aumentando così il distacco tra le due serie.
Per entrambe le figure coinvolte in questa tipologia di operazione immobiliare è comunque consigliabile affidarsi anticipatamente a un Notaio o a un Avvocato, anche quando c’è di mezzo un agente immobiliare. Molti sono infatti gli aspetti tecnici (fiscali, assicurativi, ecc.) da tenere in considerazione.
Alessandro Gaetani
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