Da poco sul mercato italiano proviamo a conoscere meglio questi due strumenti a disposizione di pensionati e investitori. Pensate che in Italia il 20% degli anziani vive con meno di 500 euro (fonte: Inps) ma il 90% di loro è proprietario di casa. Per queste persone, meglio se senza eredi, mettere in campo la propria casa vuol dire venire in possesso di un capitale.
Il prestito vitalizio ipotecario (introdotto in Italia con decreto legislativo 203/05), possiamo inquadrarlo a metà strada fra un prestito personale e un classico mutuo ipotecario, che consente finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai sessantacinque anni compiuti. Offre la possibilità di ottenere una somma variabile fra il venti e il 50% del valore dell’immobile di proprietà, lasciando agli eredi il compito di restituirla, con i dovuti interessi e spese. La percentuale della somma erogata, rispetto al valore del bene “casa”, è in funzione dell’età del richiedente: più si è in là con l’età e maggiore sarà l’importo ottenibile. Alla somma che si riesce ad ottenere bisognerà sottrarre circa il 20% di oneri fissi (spese notarili, rogito, perizie, assicurazione, spese bancarie, ecc.), che riducono la somma effettivamente consegnata nelle mani del pensionato.
La vendita della nuda proprietà è una soluzione notevolmente meno onerosa del prestito vitalizio ipotecario, ma soprattutto permette al venditore di mantenere sempre la disponibilità dell’appartamento (usufruttuario). Rispetto agli altri paesi anglosassoni, il fenomeno è ancora poco diffuso, ma anche in Italia comincia a diffondersi. Per l’acquirente si tratta di un investimento, siccome compra l’immobile a prezzo scontato e che non entrerà in possesso finche il pensionato venditore sarà in vita. Per il fisco esiste una tabella che individua per fascia d’età, il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto. Chi acquista dovrà pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale (previste anche le agevolazioni previste per la prima casa) e in caso di spese straordinarie è tenuto a pagare tutto tranne l’1 % che rimane a carico del venditore.
Sia per il pensionato, sia per l’acquirente, vista la delicatezza delle due operazioni, è bene farsi assistere da esperti giuridici e fiscali.
Alessandro Gaetani
Per approfondire, consiglio la lettura dei seguenti libri ed ebook: