Nuovo mutuo o surroga?

Dal 2007, è possibile per un soggetto che abbia stipulato un contratto di finanziamento, esercitare la facoltà di surrogazione (vedi art. 1202 C.C.): vale a dire stipulare un nuovo mutuo, finalizzato all’estinzione del precedente per un importo pari al debito residuo del “vecchio” mutuo.

Dal 3 dicembre scorso, sono stati confermati i notevoli vantaggi di questo nuovo mutuo, grazie all’entrata in vigore del D.Lgs. 141/2010: infatti, se è vero che da un lato la “nuova” banca subentra in tutte le garanzie reali e personali accessorie al credito cui la surrogazione si riferisce, dall’altro lato la stessa surrogazione comporta il trasferimento del contratto alle condizioni stipulate tra il cliente e la “nuova” banca con esclusioni di penali o altri oneri di qualsiasi natura, né possono essere chieste al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti.

Non possono quindi essere applicati alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle surrogazioni essendo nullo ogni patto anche posteriore alla stipulazione del contratto con il quale s’impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione.

E’ da tenere presente altresì, che il costo dell’atto notarile per legge deve restare totalmente a carico della banca, non si applica al mutuo l’imposta sostitutiva di cui al DPR 601/1973 e non vengono meno i benefici fiscali consistenti nella detrazione dall’irpef di parte degli interessi passivi.

Come si può notare, la surrogazione è un operazione davvero a costo zero per il cliente.

Diverso è il discorso da fare, invece quando si decide di stipulare un nuovo mutuo che vada ad estinguere il precedente.

Il nuovo mutuo, pertanto, sconta la normale imposta sostitutiva dello 0,25 o del 2%, la banca sarà legittimata a richiedere i normali costi di perizia e istruttoria e il costo dell’atto notarile sarà a carico del cliente; l’unico beneficio che rimane è quello relativo alla detrazione dell’irpef per la quota di mutuo che vada ad estinguere un precedente mutuo che ne usufruisse.

Infine, quindi, è evidente che la surroga è più conveniente, tuttavia è da evidenziarsi come le banche nella prassi quotidiana, tendono ad offrire tassi d’interesse più convenienti per la sottoscrizione di nuovi mutui, pertanto è bene valutare se conviene di più usufruire dei benefici della surroga o delle migliori condizioni del nuovo mutuo.

Alessandro Gaetani

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